Die Antwort vorweg: Es kommt drauf an!

Mit dieser Fragestellung befasste sich vor kurzem der Bundesgerichtshof. In einem Streitfall galt es zu entscheiden, ob bei einer ordentlichen Kündigung eines Gewerberaummietvertrags durch den Vermieter ein Schriftformverstoß als Grund ebendieser Kündigung vorläge. Der Vermieter argumentierte, dass nach zweimaliger Einigung über die Höhe der Mietminderung ein Schriftformverstoß vorliege und er deshalb das Mietverhältnis ordentlich kündigen könne. Hierbei ist die Mietminderung auf das Bestehen des Minderungsgrundes festgelegt. Der Bundesgerichtshof entschied im konkreten Fall zu Ungunsten des Vermieters, da ein solcher Verstoß nicht bestätigt werden konnte.Die Vorschrift des § 550 BGB solle nach Ausage der  obersten Bundesrichter den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, bei Eintritt in einen Mietvertrag, dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen kann, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein. Daneben diene § 550 BGB nach ständiger Rechtsprechung des Senats dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

In vorliegenden Fall war jedoch die Laufzeit der Mietminderung deutlich unter einem Jahr, folglich bedürfte die Einigung nicht der Schriftform, so dass die darauf gestützte ordentliche Kündigung des Vermieters und das mit der Klage verfolgte Räumungs- und Herausgabebegehren unberechtigt waren.

Fazit: Die Dauer einer Änderung ist von Bedeutung, wenn es um die Schriftform nach § 550 BGB geht.

BGH, Beschluss vom 15.09.2021 XII ZR 60/20

Ganze oder halbe Miete während des Lockdowns ?

von Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Dienstag, 01 Februar 2022

Erstmalig entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.01.2022 zur möglichen Anpassung der Gewerberaummiete während des Lockdowns in Pandemiezeiten!

Leider vielen die Entscheidungsgründe eher enttäuschend aus. Es bleiben viele Fragen offen.

Doch von vorn: 

Der Bundesgerichtshof entschied über eine Klage des Vermieters auf Zahlung der Gewerberaummiete zu befassen. Der Mieter, eine bekannte Textilkette, musste aufgrund von Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums das Geschäft in den angemieteten Räumlichkeiten vom 19. März 2020 bis einschließlich zum 19. April 2020 schließen. Infolgedessen zahlte der Mieter für den Monat April keine Miete. Der Vermieter klagte auf Zahlung.

Das Oberlandesgericht Dresden entschied inn der Berufunginstanz, dass der Mieter lediglich die hälfte der Miete zahlen müsse. Der Bundsgerichtshof hob nun das Urteil auf. Eine Anpassung der Miethöhe sei auf Grundlage der Störung der Geschäftsgrundlage bei hoheitlich angeordneten Geschäftsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie grundsätzlich möglich. Ein Mietmangel, so argumentierten die Mieter in der Instanzrechtsrechtsprechung, läge aber nicht vor. Vielmehr sei die sog. "Große Geschäftsgrundlage" betroffen. Darunter sei die Erwartung der Vertragsparteien zu verstehen, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern. Diese Erwartung sei durch die Allgemeinverfügungen erheblich gestört worden. Die Bundesrichter stellten allerdings auch klar, dass sas Vorliegen einer solchen Konstellation allein, den Gewerbemieter  noch nicht sofort zu einer Vertragsanpassung berechtige. Es kommt vielmehr auch darauf an, dass den Vertragspartnern unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Die wirtschaftlichen Nachteile eines Mieters bei einer pandemiebedingten Schließung seien keine Folge unternehmerischer Entscheidungen, sondern der umfangreichen staatlichen Eingriffe. Dafür sei keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich. Letztlich habe sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, dass von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst sei, wenn es nicht im Vertrag so festgehalten worden sei. So die Ausführungen der Bundesrichter. Eine pauschale Betrachtungsweise, ob der Mieter nun die Miete entrichten muss oder nicht, komme daher nicht in Frage. Ebenso wenig komme eine pauschale Vertragsanpassung dahingehend in Betracht, dass jeder grundsätzlich die Hälfte der Miete zu zahlen hat. Vielmehr muss eine sorgfältige Einzelfallprüfung bezogen auf das konkrete Mietobjekt durchgeführt werden, bei der die Nachteile des Gewerbetreibenden während der Geschäftsschließung sowie deren Dauer mitberücksichtigt werden müssten.

Es verbleibt also auch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs dabei, dass eine umfassende Einzelfallabwägung vorzunehmen ist, wobei das Gericht hier auch auf die Interessen des Vermieters abstellt. Wie und in welchem Umfang diese Interessen allerdings  zu berücksichtigen sind, geht aus der Entscheidung  nicht hervor. Es verbleiben viele offene Fragen.

Eine pauschal richtige Lösung wird es also zunächst nicht geben.

BGH, Urteil vom 12.01.2022

 

Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig!

von Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Freitag, 16 April 2021

Das Berliner Abgeordnetenhaushatte in einem von Anfang an höchst problematischen Gesetz drastisch versucht, die Mieten in Berlin zu senken und für längere Zeit mehr oder wenig festzuschreiben. 

Hierzu äußerte sich nun das Bundesverfassungsgericht.

Dieses hat das Gesetz erwartungsgemäß für verfassungswidrig erklärt, da dem Land die Gesetzgebungskompetenz hierfür fehlt. Bei den Regelungen handelt es sich um Vorschriften des Mietrechts. Insofern hat der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht, so dass die Regelungsbefugnis der Länder entfällt. Nach der Systematik der grundgesetzlichen Kompetenzordnung wird der Kompetenzbereich der Länder daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt.

Auswirkungen hat die Entscheidung zunächst auf alle laufenden Mieterhöhungsverfahren. Hier kommt eine "Deckelung" nicht mehr in Betracht.

BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20.

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