Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig!

von Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Freitag, 16 April 2021

Das Berliner Abgeordnetenhaushatte in einem von Anfang an höchst problematischen Gesetz drastisch versucht, die Mieten in Berlin zu senken und für längere Zeit mehr oder wenig festzuschreiben. 

Hierzu äußerte sich nun das Bundesverfassungsgericht.

Dieses hat das Gesetz erwartungsgemäß für verfassungswidrig erklärt, da dem Land die Gesetzgebungskompetenz hierfür fehlt. Bei den Regelungen handelt es sich um Vorschriften des Mietrechts. Insofern hat der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht, so dass die Regelungsbefugnis der Länder entfällt. Nach der Systematik der grundgesetzlichen Kompetenzordnung wird der Kompetenzbereich der Länder daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt.

Auswirkungen hat die Entscheidung zunächst auf alle laufenden Mieterhöhungsverfahren. Hier kommt eine "Deckelung" nicht mehr in Betracht.

BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20.

Pflicht zur Mietzahlung trotz Lockdowns im Gewerberaummietrecht

von Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Freitag, 26 Februar 2021

 

Ein Einzelhandelsunternehmen, dessen Ladenlokal im Lockdown für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Dies entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe mit Urteil vom 24.02.2021 und bestätigte damit die Rechtsauffassung des Landgerichts Heidelberg.

Die Berufung einer Einzelhandelskette, deren Filiale aufgrund einer behördlichen Anordnung im ersten Corona-Lockdown vom 18. März bis zum 19. April 2020 geschlossen bleiben musste und die daher die vereinbarte Miete für ihr Ladenlokal im April 2020 nicht an ihre Vermieter bezahlte, hatte keinen Erfolg.

Zur Begründung führte der Senat aus, dass eine allgemeine coronabedingte Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründe, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtige. Der Senat wies allerdings darauf hin, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setzt allerdings voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt. Hierfür ist stets eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind. 

Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Entscheidung ist daher noch nicht rechtskräftig.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20.

Es bleibt spannend um die Störung der Geschäftsgrundlage. Künftig werden wohl zahlreiche Urteile zu dieser Problematik erscheinen.

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 23.09.2020, dass eine umfangreiche Erforschung der Ursache eines durch den Mieter angezeigten Mangels kein Anerkenntnis des Vermieters dahingehend darstellt, dass tatsächlich ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt. 

Im Fall ging es um eine Geruchsbeeinträchtigung, welche wohl von einem Textilboden herrührte. Der Mieter minderte die Miete und kündigte das Mietverhältnis. Der Vermieter verlangte klageweise die Zahlung des Mietrückstandes.

Will ein Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat, wegen eines Mangels der Mietsache eine geringere als die vereinbarte Miete zahlen oder sich durch eine Kündigung vom Mietverhältnis lösen, trage er nach den allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die ihm zukommende Tatsache der Existenz dieses Mangels. 

Weil allerdings nicht jede Beeinträchtigung in gemieteten Räumen zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führe, müsse der Mieter darlegen und im Bestreitensfall beweisen, dass eine spürbare und das Wohlbefinden erheblich beeinträchtigende Belastung vorliege.

Der Vermieter hatte „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz“ angeboten, den gesamten Boden bei Nachzahlung der geminderten Miete auszutauschen, um den bestehenden Streit über das Vorliegen eines Mangels zu beenden. Damit sei eindeutig zum Ausdruck gebracht worden, keine rechtlich bindende Verpflichtung eingehen zu wollen. 

Auch konkrete (bauliche) Maßnahmen zur Erforschung der Mangelursache durch den Vermieter könnten nur im Ausnahmefall dann als Anerkenntnis eines Mangels angesehen werden, wenn besondere Umstände des Einzelfalls darauf hindeuten, dass der Vermieter in Erfüllung einer vermeintlichen Gewährleistungspflicht gehandelt habe. Ein solches Anerkenntnis sei aber in der Regel schon deshalb schwierig anzunehmen, weil ein Gebäudeeigentümer ein generelles Erhaltungsinteresse daran habe, Hinweisen auf mögliche Mängel nachzugehen.

BGH Urt.v.23.09.2020 Az. XII ZR 86/18

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