Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung
8.11.13 - Dipl. Wirtschaftsjuristin (FH) Katja GieseEin Vermieter ist zur ordentlichen Kündigung eines zu Wohnzwecken gemieteten Einfamilienhauses wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung berechtigt, wenn der Mieter Inhaber eines Gewerbebetriebs ist und das gemietete Haus trotz Abmahnung gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte angibt und gegenüber Kunden als Geschäftsadresse nutzt. Dies gilt auch dann, wenn er in dem Haus keine Mitarbeiter oder Geschäftskunden empfängt und auch keine Geschäftsfahrzeuge auf dem Hausgrundstück oder in dessen Nähe abstellt. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 31.07.2013 zu Az. VIII ZR 149/13 festgestellt. Eine unzulässige berufliche Tätigkeit in einer Mietwohnung liegt also schon dann vor, wenn der Mieter seine Wohnung lediglich als Geschäftsadresse benennt. Dies stellt eine unerlaubte gewerbliche Nutzung dar, die eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigt. Der Vermieter ist ohne eine entsprechende Vereinbarung nicht zur Duldung dieser Nutzung verpflichtet. Den genauen Wortlaut des BGH-Beschlusses können Sie hier nachlesen: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=d568de8f7ffe5e3bf85903ae95dbb090&nr=64986&pos=0&anz=1
Neues zum Schadenersatz zwischen zwei Wohnungseigentümern im gleichen Haus
4.11.13 - Dipl. Wirtschaftsjuristin (FH) Katja GieseDer Bundesgerichtshof hat in seinem Grundsatzurteil vom 25.10.2013 zu Az. V ZR 230/12 entschieden, dass Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter für die von ihnen verursachten Schäden an Wohnungen anderer Eigentümer im gleichen Haus haften, selbst sie kein Verschulden hierfür trifft. Hier werden dieselben Regeln für die Eigentümer zweiter Wohnungen angewendet, wie sie zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke gelten. Über diese Frage war zuvor noch nicht vom Bundesgerichtshof entschieden worden. Wenn es sich bei den Räumlichkeiten nicht um Wohnungen handelt, sondern um Praxis- oder Geschäftsräume, gilt diese Haftung ebenfalls. In dem vom BGH aktuell entschiedenen Fall hatte sich ein Schlauch in einem ambulanten Operationszentrum gelöst. Hierdurch kam es zu einem Wasserschaden in der darunter befindlichen Arztpraxis. Die jeweiligen Praxis-Betreiber hatten ihre Räumlichkeiten von unterschiedlichen Eigentümern gemietet. Dies war ihr Glück, denn nach den Feststellungen des BGH gibt es keinen verschuldensunabhängigen Schadenersatzanspruch zwischen den Mietern, wenn sie beide beim gleichen Eigentümer Räume angemietet haben. Aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofs können Sie hier abrufen: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py?Gericht=bgh&Art=en&Sort=12288&Datum=Aktuell
Mietminderung, weil es in der Wohnung zu heiß ist?
31.07.13 - Dipl. Wirtschaftsjuristin (FH) Katja GieseSchwitzen ist zurzeit aufgrund des anhaltend heißen Wetters an der Tagesordnung. Doch müssen Mieter es hinnehmen, wenn es in ihrer Wohnung immer heißer wird und auch häufiges Lüften nichts mehr bringt? Es gibt keine gesetzliche Regelung dafür, welche Innentemperatur in Wohnungen einen Sachmangel darstellt. Das Amtsgericht Hamburg führte jedoch in seiner Entscheidung vom 10.05.2006 zu Az. 46 C 108/04 aus, dass ein Mangel stets dann vorliegt, wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und die Umgebungstemperaturen nach allgemein anerkannten medizinischen Erkenntnissen eine Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar eine Gesundheitsgefahr für den Mieter darstellt. Die Wohlbefindlichkeitsschwelle sieht das AG Hamburg im Bereich von 25–26 Grad Celsius. Bei deutlich darüber hinausgehenden Temperaturen liegt ein Mangel vor, der den Mieter für die Sommermonate zu einer Minderung von 20% berechtigt. Wichtig ist, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigt und nachweisen kann, dass regelmäßig hohe Temperaturen in der Wohnung herrschen. Dazu muss der Mieter die Temperatur fortlaufend messen und dokumentieren, eventuell auch Zeugen hierfür benennen. Ein Anspruch auf Einbau einer Klimaanlage besteht nicht. Der Vermieter kann selbst entscheiden, wie er den Mangel behebt (LG Berlin, Urteil vom...
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Ist das Rauchen in der Wohnung ein Kündigungsgrund?
31.07.13 - Dipl. Wirtschaftsjuristin (FH) Katja GieseDas Amtsgericht Düsseldorf hat in seiner Entscheidung vom 31.07.2013 die fristlose Kündigung eines Vermieters aufgrund der Belästigung durch Zigarettenrauch bestätigt. Grundsätzlich darf ein Mieter zwar in seiner Wohnung rauchen, denn das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Wenn jedoch der Zigarettenrauch ins Treppenhaus gelangt und dort zu einer unzumutbaren und unerträglichen Geruchsbelastung der anderen Mietparteien führt, muss dies der Vermieter nicht hinnehmen. Das Gericht stellt den Schutz der körperlichen Unversehrtheit der anderen Mieter über die allgemeine Handlungsfreiheit des rauchenden Mieters und sah einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags als gegeben. Dies, weil der beklagte Mieter trotz mehrerer Abmahnungen seine Wohnung nicht ausreichend gelüftet hatte, so dass der Zigarettenrauch ins Treppenhaus zog und die Geruchsbelästigung derart stark war. Andere Mietparteien hatten schon ihrerseits mit der Kündigung des Mietverhältnisses gedroht. Der Beklagte hielt entgegen, dass er bereits seit 40 Jahren in der Wohnung lebt und schon immer geraucht habe. Diesem Argument folgte das Gericht nicht, da nicht das Rauchen an sich der Kündigungsgrund sei, sondern das nicht ausreichende Lüften und die hierdurch entstandene Belastung der anderen Mieter. http://www.ag-duesseldorf.nrw.de/presse/Aktuelle-Pressemitteilungen/Urteil-gegen-rauchenden-Mieter-_24-C-1355_13.pdf
Wie hoch darf eine Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung sein?
21.04.13 - Dipl. Wirtschaftsjuristin (FH) Katja GieseDer Bundesgerichtshof hat am 10.04.2013 (Az. BGH VIII ZR 379/12) entschieden, dass die Vorschrift des § 551 Abs. 1 und 4 BGB, nach welcher die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt ist, nicht auf eine Bürgschaft anzuwenden ist, die dem Vermieter von einer dritten Person gewährt wird, um eine dem Mieter aufgrund Zahlungsverzugs drohende Kündigung zu verhindern. In dem zu entscheidenden Fall hatte die Beklagte eine Bürgschaftserklärung unterzeichnet, nachdem ihrem Bruder die Kündigung seines Mietverhältnisses drohte. Er hatte zwei Monatsmieten nicht gezahlt. In der Folgezeit zahlte der Bruder der Beklagten weitere Monatsmieten nicht. Das Mietverhältnis wurde durch den Vermieter gekündigt und der Mieter zur Räumung und zur Zahlung rückständiger Miete verurteilt. Aufgrund der Bürgschaft verlangte sodann der Vermieter von der Beklagten die Zahlung der gesamten rückständigen Miete. Die Beklagte berief sich jedoch darauf, dass sie lediglich für drei Monatsmieten einzustehen hätte, weil die Höhe einer Mietsicherheit hierauf begrenzt sei. Der BGH entschied schließlich, dass § 551 Abs. 1 BGB keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung...
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Keine Mietminderung bei vorübergehendem Anstieg des Verkehrslärms
17.01.13 - Dipl. Wirtschaftsjuristin (FH) Katja GieseWenn in einer Wohnstraße vorübergehend der Verkehrslärm steigt, so reicht dies noch nicht als Grund für eine Mietminderung aus. Eine Mietminderung wäre nur dann zulässig, wenn der Mieter genau diese Ruhe im Bereich des Mietobjekts als Voraussetzung für den Abschluss eines Mietvertrags angesehen hat. Zugleich hätte der Vermieter darauf „in irgendeiner Form zustimmend“ reagieren müssen. So entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 19.12.2012 zu Az: VIII ZR 152/12. In dem zu entscheidenden Fall hatte sich der Lärmpegel in der Berliner Schlossallee vervierfacht, da wegen Bauarbeiten an einer Hauptverkehrsachse der stadteinwärts fahrende Verkehr von Juni 2009 bis November 2010 über die Schlossallee umgeleitet wurde. Dies nahm der Mieter einer Wohnung in der Schlossallee zum Anlass, um die Miete zu mindern. Der Mieter muss nun die einbehaltene Miete nachbezahlen. Er konnte im Verfahren nicht nachweisen, dass er und der Vermieter bei Vertragsabschluss die geringe Lärmbelastung der Wohnstraße schriftlich oder stillschweigend als „vertragsgemäßen Zustand der Wohnung“ vereinbart hatten. Die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs finden Sie hier: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=62611&linked=pm
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen nach Beendigung des Mietvertrags
30.11.12 - Dipl. Wirtschaftsjuristin (FH) Katja GieseBei einem beendeten Wohnungsmietverhältnis kann der Mieter die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat, zurückverlangen, ohne zuvor auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. Anderenfalls wäre der Vermieter in der Lage, die Fälligkeit des Erstattungsanspruchs des Mieters beliebig lang herauszuzögern. Bei einem fortdauernden Mietverhältnis steht dem Mieter hingegen ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen zur Seite. In diesem Fall kommt ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen bei nicht fristgemäßer Abrechnung nicht in Betracht. Das Gleiche gilt laut eines aktuellen Urteils des Bundesgerichtshofs bei einem beendeten Mietverhältnis auch für die Abrechnungsperioden, für die während des Mietverhältnisses die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen war. Der Mieter ist nicht schutzbedürftig, da er während des Mietverhältnisses die Möglichkeit des Einbehaltens der laufenden Vorauszahlungen hatte und so auf den Vermieter hätte Druck zur Abrechnung ausüben können. BGH, Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 315/11