Anerkenntnis des Vermieters bei Erforschung einer Mangelursache?
Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 23.09.2020, dass eine umfangreiche Erforschung der Ursache eines durch den Mieter angezeigten Mangels kein Anerkenntnis des Vermieters dahingehend darstellt, dass tatsächlich ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt.
Im Fall ging es um eine Geruchsbeeinträchtigung, welche wohl von einem Textilboden herrührte. Der Mieter minderte die Miete und kündigte das Mietverhältnis. Der Vermieter verlangte klageweise die Zahlung des Mietrückstandes.
Will ein Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat, wegen eines Mangels der Mietsache eine geringere als die vereinbarte Miete zahlen oder sich durch eine Kündigung vom Mietverhältnis lösen, trage er nach den allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die ihm zukommende Tatsache der Existenz dieses Mangels.
Weil allerdings nicht jede Beeinträchtigung in gemieteten Räumen zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führe, müsse der Mieter darlegen und im Bestreitensfall beweisen, dass eine spürbare und das Wohlbefinden erheblich beeinträchtigende Belastung vorliege.
Der Vermieter hatte „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz“ angeboten, den gesamten Boden bei Nachzahlung der geminderten Miete auszutauschen, um den bestehenden Streit über das Vorliegen eines Mangels zu beenden. Damit sei eindeutig zum Ausdruck gebracht worden, keine rechtlich bindende Verpflichtung eingehen zu wollen.
Auch konkrete (bauliche) Maßnahmen zur Erforschung der Mangelursache durch den Vermieter könnten nur im Ausnahmefall dann als Anerkenntnis eines Mangels angesehen werden, wenn besondere Umstände des Einzelfalls darauf hindeuten, dass der Vermieter in Erfüllung einer vermeintlichen Gewährleistungspflicht gehandelt habe. Ein solches Anerkenntnis sei aber in der Regel schon deshalb schwierig anzunehmen, weil ein Gebäudeeigentümer ein generelles Erhaltungsinteresse daran habe, Hinweisen auf mögliche Mängel nachzugehen.