WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen!
30.05.24 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornHat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einen Vertrag mit dem Werkunternehmer zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abgeschlossen, so ist der Verwalter durch den Vertrag verpflichtet Bauarbeiten an dem Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Dies schließt insbesondere die Prüfung der durchgeführten Arbeiten und die Abnahme der Leistung mit ein. Eine GdWE ließ die Dacheindeckung ihres Gebäudes erneuern und beauftragte dafür einen Werkunternehmer (U). Die vereinbarten Kosten betrugen 116.497,85 Euro. Für noch weiteres Material stellt U Abschlagsrechnungen, auf die der Verwalter (V) insgesamt 70.000 Euro zahlte. Bei 85% bis 90% Baufortschritt stellte U seine Arbeiten ein. Daraufhin verlangte die GdWE von V ein Schadensersatz in Höhe der geleisteten Zahlung. Eine Pflichtverletzung wurde vom Landgericht Dortmund verneint. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied indes, dass der Verwalter, der im Auftrag der WEG tätig ist, dieselben Pflichten wie ein Bauherr hat. Werden Zahlungen bewirkt, ist der Verwalter verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Dies folgt aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (nF). BGH, Urteil vom 26.01.2024,...
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BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung zu fiktiven Mängelbeseitigungskosten
16.01.21 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornDer Bundesgerichtshof urteilte bereits in einer wegweisenden Entscheidung Anfang des Jahres 2018, dass es keinen Anspruch auf fiktive Mängelbeseitigungskosten mehr gebe. Diese Rechtsprechung bestätigte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.09.2020- VII ZR 91/18 nochmals. Ein Bauträger verlangte gegen den planenden Architekten Schadenserstz wegen fehlerhafter Planung in Höhe der von einem Sachverständigen geschätzten fiktiven Mängelbeseitigungskosen. Nachdem das Oberlandesgericht dem Bauträger Schadensersatz zusprach, hebte der Bundesgerichtshof das Urteil auf und verwies die Sache zurück. Auch im Verhältnis zum Architekten hinsichtlich der von ihm zu vertretenden Planungs- und Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk beretis verwirklicht haben. kann ein Zahlungsanspruch nicht mehr nach den tatsächlichen noch nicht angefallenen fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden. Die Kosten sind entsprechend im Rahmen einer Vorschussklage geltend zu machen.
Schadenersatz für Holzvergaser-Pellets-Solarheizungskessel abgelehnt
11.01.21 - Rechtsanwalt Thomas FickEin Kunde verlangte mit seiner Klage beim LG Mühlhausen 10.365,00 Euro als Schadenersatz für eine seiner Meinung nach mangelhaft installierte Holzvergaser-Pelletsheizung. Der Kläger ließ den Mangel an der thermischen Ablaufsicherung von einem anderen Heizungsbetrieb beheben ,ohne seinen Vertragspartner die Gelegenheit zur Nachbesserung zu geben.Der vom Gericht bestellte Sachverständige konnte nicht mehr feststellen,ob der Mangel der thermischen Ablaufsicherung bereits bei der Abnahme der Werkleistung bestand oder erst durch den Reparaturversuch des 2.Heizungsfachbetriebes entstanden ist. Fazit: Der Kunde ist zu schnell gesprungen, er hat die Nachbesserung vereitelt. LG Mühlhausen 3 O 237/18 vom 11.11.2020 ( noch nicht rechtskräftig)
GEKÜNDIGT IST nun mal gekündigt
11.09.20 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornEin Generalunternehmer wurde beauftragt, in England eine Biogasanlage zu errichten. Die Ausführung der Anlage überließ er einem Anlagenbauunternehmen. Der hierbei zugrundeliegende Vertrag basiert auf deutschem Recht unter Einbeziehung der VOB/B. Vor der Übergabe der Anlage kam es jedoch zu einer Verpuffung mit Personenschaden, woraufhin die Anlage für zwei Monate gesperrt wurde. Nach dieser Sperrung forderte der GU die Anlage fertig zu stellen. Nachdem die hierzu gesetzten Fristen erfolglos verstrichen waren, kündigte er den Vertrag. Das Anlagenbauunternehmen trat daraufhin vom Vertrag zurück, da es die Kündigung für unwirksam hielt und verlangte im Zuge der Rückabwicklung die Rückgabe der Biogasanlage, sowie Wertersatz i.H.v. über 2 Mio. Euro. Das Oberlandesgericht München hatte sich mit diesem Sachverhaöt zu befassen und entschied wie folgt: Es wertete den Vertrag nicht als Kaufvertrag, sondern als Werkvertrag, mit der Begründung, dass die Biogasanlage mit einem Fundament fest verbunden sei sowie vor allem die zeitliche Dauer der Zusammenarbeit. Ein Kaufvertrag hingegen ist typischerweise nur ein punktueller Austausch von Ware gegen Geld. Weiterhin hielt das OLG es für nicht gerechtfertigt, den Besteller der Anlage auf deren bloßen Entgegennahme zu beschränken....
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Der Altglascontainer in der Nachbarschaft
29.05.20 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornEine in der Nähe einer vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung auf Anweisung der Stadt errichtete Wertstoffsammelstelle begründet keinen Sachmangel der Kaufsache im Sinne des Gewährleistungsrechts, weil die damit einhergehende Beeinträchtigung als sozialadäquat hinzunehmen ist. Ein Bauträger ist im gleichen Zuge nicht verpflichtet, den Erwerber der Eigentumswohnung vor Vertragsschluss über eine solch geplante Aufstellung der Sammelstelle aufzuklären, wenn es sich um eine für jedermann öffentlich zugängliche Information handelt, die bei der Stadt abrufbar war. OLG Düsseldorf, Urt.v.21.01.2020, 21 U 46/19
Schadensersatz auch bei Einhaltung der DIN-Normen
30.12.19 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornDas OLG München entschied mit Urteil vom 11.09.2019 (7 U 4531/18), dass ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bei massiven Gebäudeschäden durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück auch dann besteht, wenn bei den Arbeiten die Richtwerte der einschlägigien DIN-Norm eingehalten worden sind. Dem geschädigten Nachbarn stehen fiktive Sanierungskosten zu, solange er Grundstückseigentümer ist. Nach einer Grundstücksveräußerung kann er die Wertdifferenz, gemessen am Verkehrswert verlangen. Das OLG begründet seine Entscheidung damit, dass massive Schäden eine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks nach § 906 Abs.2 BGB darstellen, selbst wenn die technischen Richtlinien eingehalten wurden. Zwar bestimme § 906 BGB in diesem Fall, dass es sich in der Regel nur um eine unwesentliche Beeinträchtigung handele. Bei massiven Gebäudeschäden liege aber ein Ausnahmefall vor, der einen Ausgleichsanspruch rechtfertige.
Bedenkenanmeldung führt zur Befreiung von der Mängelhaftung
18.10.19 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornDie richtige Bedenkenanmeldung im privaten Baurecht. Ein Problem das oftmal vorherrscht. Der Bauunternehmer sieht sich Mängelansprüchen wegen Verletzung von Prüf- und Hinweispflichten ausgesetzt. Diesbezüglich stellte das Landgericht Bonn nochmals anschaulich die Grundsätze der Bedenkenanmeldung auf, die ein Bauunternehmer kennen sollte: Die Mitteilung von Bedenken muss inhaltlich richtig sowie errschöpfend sein, damit der Auftraggeber klar ersieht, worum es sich handelt und er demgemäß in eine ordnungsgemäße Prüfung eintreten beziehungsweise diese veranlassen kann.Es kommt hierbei nicht darauf an, ob die Bedenken den Regeln der Technik entsprechen. Die Bedenken können wirksam gegenüber dem örtlich beauftragten Ingenieurbüro des Auftraggebers geltend gemacht werden. LG Bonn, Urt.v.17.10.2018, 1 O 79/11.
Zu den Grundsätzen des Mitverschuldens von Architekten als Erfüllungsgehilfen des Bauherren
2.10.19 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornKann ein Architekt gegenüber dem Bauherren einwenden, dass ein Fehler des Statikers dem Bauherren anspruchsmindernd zuzurechnen ist? Konkret ging es darum, dass ein Bauherr seinen Architekten wegen Mängeln an der Tiefgarage, bei der es aufgrund von Tausalzen zu einer chemischen Belastung und daraus resultierend zu Schäden kam. Der Architekt war der Auffassung, dass dem Bauherren ein Verschulden des Statikers hinsichtlich der Auswahl der Expositionsklasse des Betons anspruchsmindernd zufallen würde. Diese Auffassung teilte das Oberlandsgericht Hamm nicht. Es gehöre zu den Vertragspflichten des Architekten, entweder die von dem Statiker festgeltge Expositionsklasse im Hinbick auf die bekannte Nutzung der Garage eigenverantwortlich auf ihre Tauglichkeit zu überprüfen oder aber eine Epoxidbeschichtung als Schutzschicht für den Beton zu planen. Denn der Architekt hätte wissen müssen, dass es infolge der durch Fahrzeuge eingetragenen Tausalze zu einer Chloridbelastung komme, vor der betonflächen zu schützen seien. Aus diesem Grund verneinte das Gericht eine Minderung des Schadensersatzanspruchs des Bauherren gegenüber dem Architekten. OLG Hamm, Urt.v.14.12.2017, Az. 24 U 179/16 Fazit: Die Grundsätze des Mitverschuldens von Architekten, planenden Ingenieuren und Sonderfachleuten als Erfüllungsgehilfen des Bauherren sind sorgfältig für jeden...
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Erhöhter Wartungsaufwand kann einen Werkmangel begründen!
30.08.19 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornSo entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Urt.v.05.05.17- 24 U 53/15). Der Auftragnehmer verlangte Vergütung für die Errichtung einer Dachterrasse auf einer Doppelgarage. Der Auftraggeber verweigerte die Abnahme und die Vergütungszahlung, da erhebliche Mängel vorliegen. Ein Sachverständiger bestätigte, dass das Wasser nicht einwandfrei zum Ablauf abgeführt wird, sodass es zur Pfützenbildung kam. Das Oberlandesgericht bestätigte, dass es sich hier um einen Werkmangel handelte. Zwar stelle eine leichte Pfützenbildung an sich noch keinen Mangel dar. Dies gestalte sich jedoch dann anders, wenn dies bei nicht durchgängigen Gefälle auftrete. Hierdurch staut sich das Wasser aufgrund des unzureichenden Gefälles zu einer Pfütze, was wiederum zu fortwährenden Schmutzansammlungen und in der Folge zu Verkrustungen führt, die bei einwandfreier Ausführung nicht entstehen würden. Da hierdurch wiederum der Wartungsaufwand erhöht werden muss, ist die Leistung mangelhaft.
keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht
2.07.19 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornSchluss mit fiktiven Mängelbeseitigungskosten im (Bau-) Kaufrecht. Dies entscheid das Landgericht Ravensburg mit Urteil vom 06.12.2018, Az. 2 O 151/14. Der Käufer machte gegen den Verkäufer von Baumaterialen Schadensersatz von fiktiven Mängelbeseitigungskosten geltend. Das Landgericht Ravensburg verneinte einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 19.641,90 EUR. Die Art der Schadensberechung auf Grundlage von fiktiven Mängelbeseitigungskosten ist nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichthsofs auch im Kaufvertragsrecht nicht mehr zulässig. Das Landgericht kam demnach zum Entschluss, dass die Argumentation des Bundesgerichtshofs nicht auf das Werkvertragsrecht beschränkt bleiben könne und auch auf das Kaufrecht anzuwenden sei. Dementsprechend kann der Schaden in der Weise bemessen werden, dass ausgehend von der vertraglich festgesetzten Vergütung der Minderwert des Werkes wgeen des Mangel geschätzt wird.