Ganze oder halbe Miete während des Lockdowns ?
Erstmalig entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.01.2022 zur möglichen Anpassung der Gewerberaummiete während des Lockdowns in Pandemiezeiten!
Leider vielen die Entscheidungsgründe eher enttäuschend aus. Es bleiben viele Fragen offen.
Doch von vorn:
Der Bundesgerichtshof entschied über eine Klage des Vermieters auf Zahlung der Gewerberaummiete zu befassen. Der Mieter, eine bekannte Textilkette, musste aufgrund von Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums das Geschäft in den angemieteten Räumlichkeiten vom 19. März 2020 bis einschließlich zum 19. April 2020 schließen. Infolgedessen zahlte der Mieter für den Monat April keine Miete. Der Vermieter klagte auf Zahlung.
Das Oberlandesgericht Dresden entschied inn der Berufunginstanz, dass der Mieter lediglich die hälfte der Miete zahlen müsse. Der Bundsgerichtshof hob nun das Urteil auf. Eine Anpassung der Miethöhe sei auf Grundlage der Störung der Geschäftsgrundlage bei hoheitlich angeordneten Geschäftsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie grundsätzlich möglich. Ein Mietmangel, so argumentierten die Mieter in der Instanzrechtsrechtsprechung, läge aber nicht vor. Vielmehr sei die sog. “Große Geschäftsgrundlage” betroffen. Darunter sei die Erwartung der Vertragsparteien zu verstehen, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern. Diese Erwartung sei durch die Allgemeinverfügungen erheblich gestört worden. Die Bundesrichter stellten allerdings auch klar, dass sas Vorliegen einer solchen Konstellation allein, den Gewerbemieter noch nicht sofort zu einer Vertragsanpassung berechtige. Es kommt vielmehr auch darauf an, dass den Vertragspartnern unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Die wirtschaftlichen Nachteile eines Mieters bei einer pandemiebedingten Schließung seien keine Folge unternehmerischer Entscheidungen, sondern der umfangreichen staatlichen Eingriffe. Dafür sei keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich. Letztlich habe sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, dass von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst sei, wenn es nicht im Vertrag so festgehalten worden sei. So die Ausführungen der Bundesrichter. Eine pauschale Betrachtungsweise, ob der Mieter nun die Miete entrichten muss oder nicht, komme daher nicht in Frage. Ebenso wenig komme eine pauschale Vertragsanpassung dahingehend in Betracht, dass jeder grundsätzlich die Hälfte der Miete zu zahlen hat. Vielmehr muss eine sorgfältige Einzelfallprüfung bezogen auf das konkrete Mietobjekt durchgeführt werden, bei der die Nachteile des Gewerbetreibenden während der Geschäftsschließung sowie deren Dauer mitberücksichtigt werden müssten.
Es verbleibt also auch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs dabei, dass eine umfassende Einzelfallabwägung vorzunehmen ist, wobei das Gericht hier auch auf die Interessen des Vermieters abstellt. Wie und in welchem Umfang diese Interessen allerdings zu berücksichtigen sind, geht aus der Entscheidung nicht hervor. Es verbleiben viele offene Fragen.
Eine pauschal richtige Lösung wird es also zunächst nicht geben.