Gewerbemietminderung – Neu Verhandeln in Zeiten von Corona

Die Bundeskanzlerin und die Regierungschefinnen und Regierungschefs der Bundesländer hatten anlässlich ihrer Telefonkonferenz am 13.12.2020 u.a. folgenden Beschluss gefasst:

Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19-Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können.

Das ist zum 31.12.2020 in Gesetzesform gegossen worden. Mit dem „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ wurde, als dessen Art. 10, ein Art. 240 § 7 EGBGB in Kraft gesetzt (s. Art. 14 II des Gesetzes vom 22.12.2020).

Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern zwar vereinfacht, ein „Freifahrtschein“ zum Recht auf Mietminderung wurde damit gleichwohl nicht geschaffen.

Denn: Weder durch den Telefonkonferenzbeschluss noch durch Art. 240 § 7 EGBGB beantwortet ist die Frage, ob eine Störung oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage überhaupt gegeben ist: Es soll ja nur eine Vermutungsregel geschaffen werden. Die Frage der Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag ist durch die Neuregelung von vornherein nicht erfasst.

Diese ist im Einzelfall weiterhin zu prüfen.

Im Weiteren gilt:

Die Grenze des den Mieter treffenden Verwendungsrisikos ist nicht nur dann überschritten, wenn die Pandemie dazu führt, dass sich die Mieträume infolge behördlich angeordneter Geschäftsschließung nicht wie vereinbart nutzen lassen, sondern auch dann, wenn sich wegen ausbleibender Kunden in den angemieteten Ladenräumen nur noch erheblich geringere Umsätze erzielen lassen. Das Ausbleiben von Kunden muss aber unmittelbar mit der Pandemie zusammenhängen (z.B. behördliche Restriktionen und Empfehlungen); allein die verminderte Kaufkraft infolge einer Wirtschaftskrise genügt nicht.

§ 313 BGB weist weder dem Vermieter noch dem Mieter das Risiko der Pandemie zu. Die Parteien tragen dieses Risiko im Zweifel hälftig.

Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar ist, müssen im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Zu diesen gehören neben den Nachteilen (gravierende Umsatzrückgänge) auch die Vorteile, die dem Mieter – etwa durch verringerte Kosten (Kurzarbeit), staatliche Hilfszahlungen, Versicherungsleistungen – zugeflossen sind. Die Schwelle der Unzumutbarkeit ist regelmäßig bei erheblichen pandemiebedingten Umsatzeinbrüchen überschritten.

Wir beraten Sie gern.