Pflicht zur Mietzahlung trotz Lockdowns im Gewerberaummietrecht

 

Ein Einzelhandelsunternehmen, dessen Ladenlokal im Lockdown für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Dies entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe mit Urteil vom 24.02.2021 und bestätigte damit die Rechtsauffassung des Landgerichts Heidelberg.

Die Berufung einer Einzelhandelskette, deren Filiale aufgrund einer behördlichen Anordnung im ersten Corona-Lockdown vom 18. März bis zum 19. April 2020 geschlossen bleiben musste und die daher die vereinbarte Miete für ihr Ladenlokal im April 2020 nicht an ihre Vermieter bezahlte, hatte keinen Erfolg.

Zur Begründung führte der Senat aus, dass eine allgemeine coronabedingte Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründe, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtige. Der Senat wies allerdings darauf hin, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setzt allerdings voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt. Hierfür ist stets eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind. 

Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Entscheidung ist daher noch nicht rechtskräftig.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 – 7 U 109/20.

Es bleibt spannend um die Störung der Geschäftsgrundlage. Künftig werden wohl zahlreiche Urteile zu dieser Problematik erscheinen.