Tag Archive: Baurecht
30.05.24 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einen Vertrag mit dem Werkunternehmer zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abgeschlossen, so ist der Verwalter durch den Vertrag verpflichtet Bauarbeiten an dem Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Dies schließt insbesondere die Prüfung der durchgeführten Arbeiten und die Abnahme der Leistung mit ein. Eine GdWE ließ die Dacheindeckung ihres Gebäudes erneuern und beauftragte dafür einen Werkunternehmer (U). Die vereinbarten Kosten betrugen 116.497,85 Euro. Für noch weiteres Material stellt U Abschlagsrechnungen, auf die der Verwalter (V) insgesamt 70.000 Euro zahlte. Bei 85% bis 90% Baufortschritt stellte U seine Arbeiten ein. Daraufhin verlangte die GdWE von V ein Schadensersatz in Höhe der geleisteten Zahlung. Eine Pflichtverletzung wurde vom Landgericht Dortmund verneint. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied indes, dass der Verwalter, der im Auftrag der WEG tätig ist, dieselben Pflichten wie ein Bauherr hat. Werden Zahlungen bewirkt, ist der Verwalter verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Dies folgt aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (nF). BGH, Urteil vom 26.01.2024,...
weiterlesen
16.01.21 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Der Bundesgerichtshof urteilte bereits in einer wegweisenden Entscheidung Anfang des Jahres 2018, dass es keinen Anspruch auf fiktive Mängelbeseitigungskosten mehr gebe. Diese Rechtsprechung bestätigte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.09.2020- VII ZR 91/18 nochmals. Ein Bauträger verlangte gegen den planenden Architekten Schadenserstz wegen fehlerhafter Planung in Höhe der von einem Sachverständigen geschätzten fiktiven Mängelbeseitigungskosen. Nachdem das Oberlandesgericht dem Bauträger Schadensersatz zusprach, hebte der Bundesgerichtshof das Urteil auf und verwies die Sache zurück. Auch im Verhältnis zum Architekten hinsichtlich der von ihm zu vertretenden Planungs- und Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk beretis verwirklicht haben. kann ein Zahlungsanspruch nicht mehr nach den tatsächlichen noch nicht angefallenen fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden. Die Kosten sind entsprechend im Rahmen einer Vorschussklage geltend zu machen.
29.05.20 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Eine in der Nähe einer vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung auf Anweisung der Stadt errichtete Wertstoffsammelstelle begründet keinen Sachmangel der Kaufsache im Sinne des Gewährleistungsrechts, weil die damit einhergehende Beeinträchtigung als sozialadäquat hinzunehmen ist. Ein Bauträger ist im gleichen Zuge nicht verpflichtet, den Erwerber der Eigentumswohnung vor Vertragsschluss über eine solch geplante Aufstellung der Sammelstelle aufzuklären, wenn es sich um eine für jedermann öffentlich zugängliche Information handelt, die bei der Stadt abrufbar war. OLG Düsseldorf, Urt.v.21.01.2020, 21 U 46/19
30.12.19 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Das OLG München entschied mit Urteil vom 11.09.2019 (7 U 4531/18), dass ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bei massiven Gebäudeschäden durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück auch dann besteht, wenn bei den Arbeiten die Richtwerte der einschlägigien DIN-Norm eingehalten worden sind. Dem geschädigten Nachbarn stehen fiktive Sanierungskosten zu, solange er Grundstückseigentümer ist. Nach einer Grundstücksveräußerung kann er die Wertdifferenz, gemessen am Verkehrswert verlangen. Das OLG begründet seine Entscheidung damit, dass massive Schäden eine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks nach § 906 Abs.2 BGB darstellen, selbst wenn die technischen Richtlinien eingehalten wurden. Zwar bestimme § 906 BGB in diesem Fall, dass es sich in der Regel nur um eine unwesentliche Beeinträchtigung handele. Bei massiven Gebäudeschäden liege aber ein Ausnahmefall vor, der einen Ausgleichsanspruch rechtfertige.
18.10.19 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Die richtige Bedenkenanmeldung im privaten Baurecht. Ein Problem das oftmal vorherrscht. Der Bauunternehmer sieht sich Mängelansprüchen wegen Verletzung von Prüf- und Hinweispflichten ausgesetzt. Diesbezüglich stellte das Landgericht Bonn nochmals anschaulich die Grundsätze der Bedenkenanmeldung auf, die ein Bauunternehmer kennen sollte: Die Mitteilung von Bedenken muss inhaltlich richtig sowie errschöpfend sein, damit der Auftraggeber klar ersieht, worum es sich handelt und er demgemäß in eine ordnungsgemäße Prüfung eintreten beziehungsweise diese veranlassen kann.Es kommt hierbei nicht darauf an, ob die Bedenken den Regeln der Technik entsprechen. Die Bedenken können wirksam gegenüber dem örtlich beauftragten Ingenieurbüro des Auftraggebers geltend gemacht werden. LG Bonn, Urt.v.17.10.2018, 1 O 79/11.
2.10.19 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Kann ein Architekt gegenüber dem Bauherren einwenden, dass ein Fehler des Statikers dem Bauherren anspruchsmindernd zuzurechnen ist? Konkret ging es darum, dass ein Bauherr seinen Architekten wegen Mängeln an der Tiefgarage, bei der es aufgrund von Tausalzen zu einer chemischen Belastung und daraus resultierend zu Schäden kam. Der Architekt war der Auffassung, dass dem Bauherren ein Verschulden des Statikers hinsichtlich der Auswahl der Expositionsklasse des Betons anspruchsmindernd zufallen würde. Diese Auffassung teilte das Oberlandsgericht Hamm nicht. Es gehöre zu den Vertragspflichten des Architekten, entweder die von dem Statiker festgeltge Expositionsklasse im Hinbick auf die bekannte Nutzung der Garage eigenverantwortlich auf ihre Tauglichkeit zu überprüfen oder aber eine Epoxidbeschichtung als Schutzschicht für den Beton zu planen. Denn der Architekt hätte wissen müssen, dass es infolge der durch Fahrzeuge eingetragenen Tausalze zu einer Chloridbelastung komme, vor der betonflächen zu schützen seien. Aus diesem Grund verneinte das Gericht eine Minderung des Schadensersatzanspruchs des Bauherren gegenüber dem Architekten. OLG Hamm, Urt.v.14.12.2017, Az. 24 U 179/16 Fazit: Die Grundsätze des Mitverschuldens von Architekten, planenden Ingenieuren und Sonderfachleuten als Erfüllungsgehilfen des Bauherren sind sorgfältig für jeden...
weiterlesen
30.08.19 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn
So entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Urt.v.05.05.17- 24 U 53/15). Der Auftragnehmer verlangte Vergütung für die Errichtung einer Dachterrasse auf einer Doppelgarage. Der Auftraggeber verweigerte die Abnahme und die Vergütungszahlung, da erhebliche Mängel vorliegen. Ein Sachverständiger bestätigte, dass das Wasser nicht einwandfrei zum Ablauf abgeführt wird, sodass es zur Pfützenbildung kam. Das Oberlandesgericht bestätigte, dass es sich hier um einen Werkmangel handelte. Zwar stelle eine leichte Pfützenbildung an sich noch keinen Mangel dar. Dies gestalte sich jedoch dann anders, wenn dies bei nicht durchgängigen Gefälle auftrete. Hierdurch staut sich das Wasser aufgrund des unzureichenden Gefälles zu einer Pfütze, was wiederum zu fortwährenden Schmutzansammlungen und in der Folge zu Verkrustungen führt, die bei einwandfreier Ausführung nicht entstehen würden. Da hierdurch wiederum der Wartungsaufwand erhöht werden muss, ist die Leistung mangelhaft.
2.07.19 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Schluss mit fiktiven Mängelbeseitigungskosten im (Bau-) Kaufrecht. Dies entscheid das Landgericht Ravensburg mit Urteil vom 06.12.2018, Az. 2 O 151/14. Der Käufer machte gegen den Verkäufer von Baumaterialen Schadensersatz von fiktiven Mängelbeseitigungskosten geltend. Das Landgericht Ravensburg verneinte einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 19.641,90 EUR. Die Art der Schadensberechung auf Grundlage von fiktiven Mängelbeseitigungskosten ist nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichthsofs auch im Kaufvertragsrecht nicht mehr zulässig. Das Landgericht kam demnach zum Entschluss, dass die Argumentation des Bundesgerichtshofs nicht auf das Werkvertragsrecht beschränkt bleiben könne und auch auf das Kaufrecht anzuwenden sei. Dementsprechend kann der Schaden in der Weise bemessen werden, dass ausgehend von der vertraglich festgesetzten Vergütung der Minderwert des Werkes wgeen des Mangel geschätzt wird.
11.06.19 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Bauunternehmer müssen auf widersprüchliche Vorgaben des Bauherrn hinweisen. Dies entschied das OLG Schleswig mit Urteil vom 10.08.2017 (7 U 120/15). Was war geschehen? Der Bauherr beauftragte den Unternehmer mit dem Aushub einer Baugrube für ein Cafe. Nach einer übergebenen Bauzeichnung sollte die Kelleroberkante ebenerdig abschließen. Der Bauleiter des Bauherrn gab jedoch die Baugrubentiefe falsch vor. Der Bauherr ließ den Keller dennoch fertig stellen und begann mit der Aufmauerung des Erdgeschosses. Nun verlangte er Schadensersatz gegen den Bauunternehmer für Abriss und Neubau des Kellers. Das Oberlandesgericht Schleswig stellte folgende Grundsätze auf: 1. Kann der Bauunternehmer erkennen, dass eine Vorgabe des Bauherrn im Widerspruch zu einer übergebenen Bauzeichnung steht, muss er auf den Widerspruch hinweisen. 2. Lässt der Bauherr trotz offensichtlichen Widerspruchs zu den genehmigten Bauplänen weiterbauen, trifft ihn ein Mietverschulden. 3. Wegen des Mitverschuldens sind nur Kosten zu ersetzen, die auch entstanden wären, wenn der Bau nach offensichtlichem Bestehen des Widerspruchs zu den Bauplänen gestoppt worden wäre. OLG Schleswig, Urt.v.10.08.2017, 7 U 120/15, IBR, 2019, 305
20.03.19 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn
Eine Frage, die sich alle Beteiligten am Bauvorhaben stellen müssen. Hierzu stellte das Oberlandesgericht Stuttgart (OLG Stuttgart, Urteil vom 31.07.2018 – 10 U 150/17) folgende Leitsätze auf: Ein Gesamtschuldverhältnis entsteht zwischen einem Architekten und einem Bauunternehmer, wenn beide zum Entstehen eines Mangels am Bauwerk beigetragen haben. Auf welche Weise der Mangel beseitigt wird, ist für das Entstehen einer Gesamtschuld unerheblich. Beim Gesamtschuldner-Innenausgleich zwischen einem Architekten und einem Bauunternehmer richtet sich die Höhe nach den jeweiligen Verursachungsbeiträgen beider Gesamtschuldner, wobei jeweils diejenige Partei, die eine überwiegende Verursachung eines Mangels am Bauwerk durch die andere Partei behauptet, einen über den jeweiligen Kopfteil hinausgehenden Verursachungsanteil des anderen Gesamtschuldners zu beweisen hat. Ein planerisches Mitverschulden ist im Gesamtschuldnerausgleich (nur dann) zu berücksichtigen, wenn der Unternehmer das planerische Mitverschulden gegenüber dem Bauherrn nicht mit Erfolg eingewendet hat. Im Verhältnis zwischen einem planenden und/oder überwachenden Architekten und einem Bauunternehmer gibt es keine Vermutung für ein Übergewicht eines bestimmten Verursachungsanteils (Planungsverschulden, Überwachungsverschulden oder Ausführungsverschulden). Vielmehr hat die Gewichtung der Haftungs- und Verantwortungsanteile unter Berücksichtigung der jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls individuell zu erfolgen. Die Festlegung der Haftungsverteilungsquote und...
weiterlesen